相続税の土地の評価と対策!

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平成25年の税制改正で、

相続税が大増税しているとのこと。

 

そして増税もさることながら、

相続にからむトラブルが急増中です。

 

 

しかし、実際に相続を体験する前は、

どんなことがトラブルになるのかさえ、わかりません。

 

そこで、今回は、土地に関する相続税などについて調べてみました。

 

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相続税の土地の評価額は?

 

 

相続税では土地の評価額は

 

「路線価」(だいたい実勢価格の70%~80%)

 

で評価することになっています。

 

 

路線価とは国税庁が示す土地の評価額で、

土地に面する道路につけられた価格です。

 

 

ただし、

角地、二方道路、三方道路、不整形地、間口が狭小な宅地などは、

特別な補正をします。

 

 

土地の評価方法については、千差万別であり、場合によっては、

土地の評価額が、路線価 × 地積の半分程度になることも珍しくありません。

 

それだけに特例の適用忘れ等がないように、慎重な対応が必要です。

 

 

路線価(千円/㎡)[毎年改定] × 面積(㎡ ) × 補正率 = 評価額

 

毎年1月1日が評価時点となり、8月上旬ごろに公表されます。

 

路線価を閲覧したいときは、

国税庁が運営している路線価図等閲覧コーナーを利用するといいでしょう。

 

 

また、路線価のつけられていない土地は「倍率方式」で評価します。

この方式は固定資産税評価額が基本となります。

 

 

 

固定資産税評価額 (3年に1度改定)  ×  国税局長が地域毎に定める倍率(毎年改定)  =  評価額

 

 

 

相続税の計算方法と土地

 

 

「相続税の計算をしたいが計算方法が分からない」

 

という方も少なくないのではないでしょうか。

 

 

相続税は以下の計算式で計算することができます。

 

 

「相続税額  =(遺産総額  −  基礎控除額)×  相続税率  −  税額控除」

 

遺産総額とは、遺産として受け取る全ての資産を指します。

 

 

以下の計算式にて計算することができます。

 

 

「遺産総額=プラスの財産  —(非課税資産 +マイナスの資産 +葬儀費用)」

 

 

プラスの資産とは、現金、不動産、株式、生命保険などの

価値のある資産のことを言います。

 

例えば、土地の資産価値であれば、積算価格にて算出することができます。

 

その場合、土地の形状により積算価格が変わります。

 

 

 

次に、非課税資産とは、言葉の通り相続しても課税されない資産のことを言います。

 

大きく以下のような資産が挙げられます。

 

・墓地、仏壇など日常礼拝をしている物

・宗教などで公益な目的とする事業に使われた物

生命保険金のうち「500万円 × 法定相続人」までの金額

 

などです。

 

 

マイナスの資産とは、借入金や未払金などの負債資産のことを言います。

 

例えば、融資による購入した不動産を相続した場合、

その借入金がマイナスの資産になります。

 

 

 

また、葬儀費用などの債務は、相続税を計算するときは

遺産総額から差し引くことができます。

 

では、そもそも基礎控除とはなんでしょう。

 

 

相続税は相続した財産が一定額を超えた場合に初めて発生します。

 

基礎控除額はその一定額のことです。

基礎控除額は以下の計算式にて計算することができます。

 

 

「基礎控除額=3,000万円+600万円  ×  相続人数」

 

例えば、相続人数が2人の場合、

基礎控除額は「4,200万円」になります。

 

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相続税の対策として土地購入

 

 

相続税は安い金額ではありません。

相続税を少なくしたいと思われる方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

 

 

では、相続税対策としてどんな対策があるのでしょう。

 

相続税対策としてどんな対策があるかについて見てみましょう。

 

 

大きく以下の4つの対策が挙げられます。

 

(1)不動産を購入する

(2)生前贈与をする

(3)生命保険に加入する

(4)養子縁組で相続人を増やす

 

 

中でも不動産が相続税対策として有効的です。

 

それは、上記に述べた通り課税対象となる不動産の「評価額」にありますから、

現金や有価証券は時価で評価されることに対し、

不動産の場合時価ではなく、

 

「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対して課税

 

となりますので、現金のままにしておくより

遺産総額が低く評価されて結果として納める相続税額が少なくなる可能性があるのです。

 

 

よく相続税の本や人の話で、

「現金として持っているより、土地として持っているほうが相続税は安い」

と説明されています。

 

これは例えば、現金1億円を持っていたとします。

この場合、現金1億円の財産評価額は1億円です。

 

 

では、売買取引時価1億円の土地はどうなのでしょう。

 

この場合、財産評価額は1億円とはなりません。

 

相続税では、土地は路線価方式という評価方法で評価しますから、

だいたい売買取引時価の70%~80%ぐらいになりますから、

通常、売買取引時価1億円の土地の財産評価額は約7000~8000万となります。

 

 

したがって、現金より土地で持っているほうが財産評価額は安くなり、

相続税が安くなるということです。

 

 

 

ただし、この更地の財産評価で使われる路線価は、

実際の売買価格などをもとに毎年1月1日を評価時点として決め、改訂されます。

 

しかし、売買取引時価は常に変動しているため

売買取引時価より路線価のほうが高くなってしまうケースもあり得ます。

 

 

また、投資用不動産で第三者に貸すことで、

建物の評価額が更に30%控除され、現金に比べ約3割前後の評価となり、

相続税対策として有効的と言えるでしょう。

 

 

 

また、青空駐車場は、砂利を敷く、

ロープを貼るだけなど設備投資が少なくて済み、

管理も簡単なので、土地所有者の多くの方が容易に行える活用方法です。

 

 

しかし、青空駐車場でも構築物であるコンクリートやアスファルト等が施されていれば、

50%の減額の対象になる可能性があることも覚えておいて下さい。

 

 

 

まとめ

 

 

相続税の計算方法、対策などについて書きましたが、いかがでしたでしょうか?

相続税の計算をする際に参考にして頂けたら幸いです。

 

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